Sunucularla ilgili teknik bir arıza nedeniyle, bazı içeriklerin görüntülenmesinde sorun yaşayabilirsiniz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Kat Karşılığı İnşaat) Sözleşmelerinin Şekil Şartı ve Şekil Şartına Uygun Olmadığı Halde Sözleşmenin Geçerli Kabul Edildiği Durumlar

 

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine gelince: Eser sözleşmelerinden farklı olarak bu sözleşmelerin 6098 sayılı TBK'nın 237, Türk Medeni Kanunun 706, Noterlik Kanunun 60,89 ve Tapu Kanununun 26. maddeleri düzenlemeleri ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri içerisinde mülkiyeti nakil borcu barındırdığından ve anılan bu maddelerde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan, mülkiyetin naklinin resmi biçimde yapılması şartı getirildiğinden, bu sözleşmelerin tapu sicil müdürlüklerince ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Bu geçerlilik şartı emredici nitelikte olup sözleşmenin geçerli olup olmadığı hususu hakim tarafından resen dikkate alınmalıdır. Noterlerce yalnızca imza onayı şeklinde yapılan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri anılan yasa şartını yerine getirmediğinden geçersizdir. Fakat Noterlik Kanunu 88/1. maddesi gereğince taraflarca haricen düzenlenen metnin, noter tarafından noter senedine işlenmesi suretiyle hazırlanan metnin, noter senedinin tamamlayıcı bir unsuru haline geldiği durumlarda bu sözleşme geçerli hale gelmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmış olmamakla birlikte geçerli kabul edildiği iki durum söz konusudur. Bunlar, sözleşme resmi şekilde yapılmamış olmakla birlikte, arsa sahibi tarafından yükleniciye tapu devri yapılması ile, inşaatın büyük ölçüde başka bir ifade ile tamamına yakın bir oranda tamamlanmış olması ve arsa sahibi tarafından, gelen aşama itibarı ile şekle aykırılığın ileri sürülmesinin TMK'nın 2/1 maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılması halidir. Bu iki durumda adi yazılı şekilde yapılmış sözleşme geçerli hale gelir.
 
İnşaatın arsa sahibi tarafından kabule icbar edilecek derecede, büyük ölçüde tamamlanmış olması yani tamamına yakınının bitirilmiş olmasından; Yargıtay uygulamalarına göre inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmış olma halinin anlaşılması gerekmektedir.
 
TMK 692 maddesi uyarınca hisseli taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine tüm hissedarların katılması yasal zorunluluktur. Ancak tüm hissedarların aynı sözleşmede bulunma zorunluluğu olmayıp ayrı ayrı sözleşmeler yapılması da mümkündür.
 
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin daha sonra taraflarca anlaşılarak, hükümlerinin değiştirilmesi, ancak TBK 13. maddesi uyarınca kanunda öngörülen yazılı şekille yapılmalıdır. Başka bir ifade ile noterde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümlerinin asli unsurlarında (ağırlaştırıcı unsurlar) değişiklik yapılabilmesi ancak noterde yapılacak ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile mümkündür. Tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır.”

Kaynak: HSYK Hukuk Müzakereleri Raporu (sayfa 2)